다운계약서는 매수인과 매도인이 합의해서 실제 거래 가격이 아니라 허위로 가격을 제한해서 계약하는 계약서를 이야기합니다. 실제 거래되는 금액보다 다운시켜서 계약서를 작성함으로 실 거래보다 낮게 작성되는 것입니다.
다운계약서 처벌
부동산 개제 신고 등에 관한 법률 내용 제3조에 따르면 실제 거래 가격을 신고하게 되어 있습니다. 법률을 어기게 되면 처벌한다는 규정이 있습니다. 이 법률이 있음에도 불구하고 다운계약서를 작성하는 경우가 종종 있습니다.
왜 다운계약서를 쓸까?
매도자 입장에서는 현재 실거래 가격으로 계약서를 쓰는 것보다 낮은 금액으로 다운계약서를 작성하게 되면 양도세가 적어지게 되기 때문입니다. 또한 매수자는 취득세를 내야 하는데 취득세를 아낄 수 있기 때문입니다.
다운계약서 작성 시 불이익
다운계약서를 작성하게 되면 중개사무소 개설등록이 취소되고 영업이 제한될 수 있습니다. 거짓으로 계약서를 작성하거나 이중계약서뿐만 아니라 전매 등이 제한된 부동산 매매 중개를 하게 되면 개설등록 취소뿐만 아니라 최소 6개월 이내 업무정지 처분을 받을 수 있습니다.
이 뿐만 아니라 현금영수증 발급의무를 위반 할시도 가산세가 부가됩니다.
무신고 가산세/과소신고 가산세:무신고 또는 과소 신고한 납부세액의 최고 40%에 해당되는 가산세를 부과하게 됩니다.
무납부일 수/과소신고 납부일수는 납부기한의 다음날부터 납부일까지 기간을 의미합니다.
납부지연 가산세:납부하지 않은 세액에 납부 기한의 다음날부터 자진납부일 또는 고지일 기한에 1일 10만 분의 25의 율(1년 9.125%)을 적용
부동산 거래신고 등에 관한 법률
부동산 거래신고 등에 관한 법률:제3조제1항부디 제4항까지 또는 제4조 제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산 등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태로를 부과한다(개정 2019.8.20)
매도자
다운계약서 작성 시 매도자는 과태료를 부가하게 됩니다. 실거래 금액의 2~5%의 과태료를 냅니다. 이 뿐 아니라 최대치는 5%까지 낼 수 있으며 실거래가 5억이면 2.500만 원의 과태료를 내게 되는 것입니다. 매도자는 적게 신고한 금액의 40%를 중과해서 세금을 내게 됩니다.
결론은 과태료와 중과세 양도세까지 내게 되면 정말 큰 금액이 됩니다.
매수자
다운계약서 작성 시 매수자는 취득세 적게 신고한 거뿐만 아니라 플러스 금액을 내야 합니다. 과태료는 실거래 금액의 5%입니다. 또한 1가구 1 주택 비과세 혜택을 받으니 취득액이 낮아도 된다고 생각해서 다운계약서를 작성하게 되면 혜택도 받지 못하고 일반 과세율로 내게 됩니다.
매수자가 매도자의 양도소득세를 부담하는 경우
양수자가 양도자가 대신 부담한 양도소득제 경우 당초 양도한 부동산의 양도가액이 포함되어 있음으로 추후에 양도자에게 추가로 양도소득세와 가산세가 부과됩니다.
분양권을 거래하게 되는 경우 양도세 매수자 부담으로 거래할 경우가 있었는데 이때 매도자가 부담해야 하는 금액이 6446만 원이라는 큰 금액을 매수자가 떠안게 되고 이 또한 양도가액에 포함되어 있기 때문에 심고 해야 합니다
업계약서?
다운계약서와 달리 업계약서를 작성하는 경우도 있습니다. 업계약서는 실제 거래된 거래 금액보다 높은 금액으로 거래 계약서를 작성하는 것을 이야기합니다. 업계약서를 쓰는 이유는 매수자 입장에서 주택을 취득한 가격이 높아지기 때문에 취득세를 많이 내게 되지만 향후에 주택 가격이 급상승하게 되면 주택 양도 시 주택 양도세를 적게 되기 위해서입니다.
업계약서 이드 다운계약서이든 결국 세금 문제가 불법임에도 불구하고 작성하게 되면 처벌을 받을 수 있음으로 절대 작성하지 않아야 합니다.
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